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Accompagnement de groupes organisés

Ce texte a été produit en avril 2014 par la Coordin'action Nationale des Associations de l'Habitat Participatif. Il décrit l'historique et la structuration actuelle du mouvement en France.

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Le mouvement de l’Habitat Participatif capitalise aujourd’hui de très nombreuses expériences militantes dans le domaine de l’action citoyenne en faveur du logement. Sans remonter aux phalanstères liés au mouvement ouvrier du XIXe siècle ou au mouvement des Castors lors de la période de la reconstruction après la 2eme Guerre Mondiale, on peut noter qu’environ 100 groupes ont su construire des lieux d’habitat groupé entre les années 1970 et 2000. Depuis 10 ans, environ 200 projets sont en gestation et plusieurs projets très médiatisés ont été livrés ces dernières années : La Salière à Grenoble et Ecologis à Strasbourg (2010), Ecolline à Saint Dié (2011), Habiterre à Die (2012), les Babayagas à Montreuil et le Village Vertical à Lyon (2013).

Loin d’être utopique, l’habitat participatif est une réalité pleine de potentiel, que certains pays voisins connaissent bien. Il représente en Suisse 5 % du parc immobilier, soit 130 000 logements. En Norvège, près de 15 % du parc de logements est géré par des coopératives d’habitants, ce qui représente 650 000 personnes. Cette proportion atteint même 40 % à Oslo.

Avec la multiplication des projets, les acteurs engagés aux côtés des groupes se sont progressivement organisés pour mettre en commun leurs idées et développer cette « nouvelle voie » de façon coordonnée. Ce travail s’est notamment réalisé dans le cadre des Rencontres Nationales qui se sont tenues régulièrement depuis 2005, à l’initiative des associations[1]. Ces Rencontres ont pris la forme de forums ouverts à tous les acteurs, d’une durée de trois jours, avec un grand nombre d’ateliers pour débattre et faire des propositions concrètes pour faciliter les projets d’habitat participatif. Lors de la dernière édition à Grenoble, les rencontres ont réuni plus de 500 participants de toute la France.

A partir des Rencontres de Strasbourg en 2010, marquant l’engagement fort des collectivités territoriales, tous les acteurs ont progressivement construits une structure nationale propre pour échanger entre pairs sur les enjeux de l’habitat participatif, ou ont porté le sujet devant les instances fédérales existantes (cas des bailleurs sociaux).  

Le Réseau des collectivités territoriales

Un grand nombre de collectivités, régulièrement interpellées par les groupes d’habitants ou les associations militant pour l’habitat participatif et percevant l’intérêt de cette innovation sociale, ont souhaité pouvoir mettre en commun leur expérience dans ce domaine.

Ce réseau se définit lui-même comme : « une plateforme d'échanges d'expériences, un outil opérationnel et engagé pour faire de l'habitat participatif une composante des politiques publiques, mais aussi un levier de lobbying. »[2]

Initialement créé par 11 collectivités, le réseau s’est progressivement élargi à environ 40 collectivités territoriales, comprenant des villes, des communautés urbaines et d’agglomérations, des conseils régionaux. Plusieurs ont initié des appels à projets sur leurs territoires, pour proposer à des groupes de se former et candidater sur des terrains mis en vente spécifiquement pour des projets d’Habitat Participatif.

En janvier 2014, ce réseau s’est constitué en association, avec une présidence tournante tous les deux ans. Actuellement, la présidence a été confiée à Alain Jund, adjoint à l’urbanisme de la Ville de Strasbourg, la coordination technique étant assurée par Pierre Zimmermann, fonctionnaire de la Ville de Strasbourg.

L’implication de l’Union Sociale de l’Habitat et de la Fédération des Coopératives HLM

Un grand nombre de bailleurs sociaux s’intéressent à l’Habitat Participatif. Ils sont eux aussi sollicités par des groupes d’habitants pour accompagner un projet. Par ailleurs, certains bailleurs, voient également dans ces projets l’occasion de renouveler leur approche professionnelle, en mettant le futur locataire au cœur du projet, dès la conception de leurs opérations nouvelles.

Les sociétés coopérative de logements HLM, du fait de leur histoire, sont particulièrement attentives à ces développements et ont initiés ces dernières années des projets d’habitat participatif en locatif et en accession, comme à Strasbourg le projet Eco-terra porté par Habitat de l’Ill, en cours de construction dans l’éco-quartier Danube.

Afin de favoriser ces projets, l’Union Sociale de l’Habitat et plus particulièrement la Fédération Nationale des Coopératives HLM (FNSCHLM), notamment via l’implication directe de son directeur Vincent Lourier, se sont largement investis auprès des pouvoirs publics pour faire connaître ces nouvelles évolutions et permettre leur traduction dans la loi.

Emergence d’un réseau de professionnels engagés auprès des groupes en tant qu’ « accompagnateurs »

L’Habitat Participatif est un secteur d’activités potentiel qui intéresse un nombre croissant de professionnels qui souhaitent proposer leurs services aux groupes. Ces professionnels d’horizons très différents sont souvent attirés par les dynamiques citoyennes expérimentées dans ces projets.

La formation et les compétences des professionnels sont variées : juristes, économistes de la construction, sociologues, architectes, ingénieurs… Ils fondent généralement leur proposition méthodologique sur une bonne connaissance des projets qui ont vu le jour ces dernières années. Ils peuvent soit initier des groupes sur la base d’un terrain disponible, soit proposer leur service à des groupes pré-existants.

Une structure nationale de mise en commun des expériences professionnelles a émergé en 2011, le Réseau des Acteurs professionnels de l’Habitat Participatif (RAHP). Par ailleurs, plusieurs professionnels ont rejoint une structure de mutualisation, « Les Accompagnateurs Associés» créée en 2013 notamment à l’initiative d’un accompagnateur reconnu en France, Stefan Singer.

Implication des acteurs de l’économie sociale et solidaire et notamment des banques (DCI)

Les acteurs de l’Economie Sociale et Solidaire sont sensibles aux enjeux de l’habitat participatif car cette voie offre aux citoyens la possibilité de se réapproprier le champ économique du logement.

A l’issue d’un colloque « Le logement et l’économie sociale » organisé le 21 novembre 2011 à Paris, ces acteurs ont proposé de mettre en œuvre une « Démarche collective d’innovation » afin d’être force de proposition dans le domaine. Les premières réunions, animées par Hugues Sibille, Vice-président du Crédit Coopératif, et Vincent Lourier, directeur de la FNSCHLM, ont démarrés en octobre 2012. Elles associent des groupes qui apportent leur expérience, des associations reconnues nationalement pour leur expertise (EHG, Habicoop, Eco-Quartier Strasbourg), des accompagnateurs professionnels, des représentants du réseau des collectivités et des acteurs de l’économie sociale et solidaire (notamment le crédit coopératif).

Le travail s’est intensifié dans le cadre de la rédaction de la loi ALUR à partir de début 2013. Il se poursuit aujourd’hui dans la perspective d’une exploration des propositions issues de la loi.


Suite aux élections présidentielles de 2012, le gouvernement a souhaité proposer des dispositions en faveur de l’Habitat Participatif. Le Ministère du Logement a intégré ce travail dans le cadre de la rédaction de la loi ALUR, avec l’appui du Ministère de l’Economie sociale et solidaire.

Le Ministère après avoir consulté les différents acteurs, a proposé une démarche originale, sous la forme d’ateliers de concertation sur les objectifs d’une loi pour l’Habitat Participatif. Cinq ateliers et de nombreux groupes de travail ont été réunis entre novembre 2012et mars 2013. Ces groupes de travail ont intégré tous les acteurs déjà mentionnés.

La Coordin’action nationale des associations a également été auditionnée par Audrey Linkenheld rapporteur à l’Assemblée nationale et par Claude Dilain rapporteur au Sénat dans le cadre de la préparation du débat parlementaire sur la loi ALUR.

Une définition commune et partagée de l’Habitat Participatif

Le premier intérêt de la loi ALUR est de proposer une définition de l’Habitat Participatif :

« Art. L. 200-1. – L’habitat participatif est une démarche citoyenne qui permet à des personnes physiques de s’associer, le cas échéant avec des personnes morales, afin de participer à la définition et à la conception de leurs logements et des espaces destinés à un usage commun, de construire ou d’acquérir un ou plusieurs immeubles destinés à leur habitation et, le cas échéant, d’assurer la gestion ultérieure des immeubles construits ou acquis.

« En partenariat avec les différents acteurs agissant en faveur de l’amélioration et de la réhabilitation du parc de logements existant public ou privé et dans le respect des politiques menées aux niveaux national et local, l’habitat participatif favorise la construction et la mise à disposition de logements, ainsi que la mise en valeur d’espaces collectifs dans une logique de partage et de solidarité entre habitants.
Cette définition a été travaillée avec l’ensemble des acteurs et semble faire consensus. Elle identifie clairement le champ d’innovation de l’habitat participatif.

La création de deux sociétés d’Habitat Participatif

La loi a été construite pour faciliter la reconnaissance de l’Habitat Participatif, tout en reconnaissant la diversité des montages possibles. Le législateur a créé deux nouvelles sociétés qui peuvent répondre aux besoins des groupes pour se structurer et réaliser leur opération de construction :

-          La Coopérative d’habitants

-          La Société d’attribution et d’autopromotion

Dans le cas de la coopérative d’habitants, le financement du projet est porté par la société d’habitat participatif qui lève des fonds par un emprunt collectif et par les apports des coopérateurs. Une fois le projet livré, la coopérative rembourse les prêts grâce au loyer versé par les coopérateurs. A son départ, le coopérateur pourra récupérer ses apports initiaux et, selon les cas, une partie de ses loyers (part dite « acquisitive »). Ce système permet à toute personne d’entrer dans la coopérative indépendamment de ses capacités d’emprunts ou de ses fonds propres. Si la personne est éligible au logement social, elle permettrait à la coopérative de bénéficier de prêts plus avantageux, sous réserve des décrets d’application.

La société d’attribution et d’autopromotion est plus proche du modèle de l’accession à la propriété. Dans ce cas, les familles associées doivent apporter l’intégralité des fonds correspondants au logement qu’ils vont occuper ensuite (le plus souvent grâce à des prêts individuels). Une fois l’immeuble construit, la société peut ou non perdurer pour la gestion de l’immeuble. Les logements sont attribués à chaque famille en fonction des parts qu’il possède dans la société, mais il est possible d’éviter la copropriété par un mécanisme appelé « d’attribution en jouissance » qui permet à chacun d’occuper son logement, tout en restant propriétaire collectivement de l’immeuble avec l’ensemble des autres associés. Dans ce cas, à son départ de la société, l’associé pourra revendre ses parts au prix qu’il fixera librement avec l’acquéreur ; toutefois, le nouvel acquéreur devra être « agréé » par les autres associés qui pourront ainsi faire perdurer l’esprit d’origine du projet.

Dans ces deux sociétés, le législateur a prévu la possibilité d’associer un organisme HLM à hauteur de 30 % maximum des parts.

La recherche de sécurité juridique et financière pour les citoyens

Etant donné le caractère innovant de ces nouvelles sociétés et afin de protéger les citoyens de montages immobiliers hasardeux, le législateur a souhaité introduire un certains nombres de garde-fous.

-          Une responsabilité limitée :
Art. L. 200-5 « Les associés des sociétés régies par le présent titre et constituées sous la forme de société civile ne répondent des dettes sociales à l’égard des tiers qu’à concurrence de leurs apports »

-          Un objet immobilier défini :
Art. L. 200-7 « Une Chaque société d’habitat participatif limite son objet à des opérations de construction ou de gestion comprises dans un même programme, comportant une ou plusieurs tranches, d’un même ensemble immobilier »

-          Une garantie financière pour l’achèvement de l’immeuble

Art. L. 200-8 « Chaque société doit également justifier, avant tout commencement de travaux de construction, d'une garantie financière permettant de disposer des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble, dont la nature et les modalités définie par décret en Conseil d'État ».

Ces différentes dispositions sont communes aux deux types de sociétés et ont été rédigées, en accord avec l’ensemble des partenaires en faveur de la loi. Le principe de la garantie financière obligatoire soulève toutefois des questions qui restent à régler avec les professionnels de la construction capables d’assurer les groupes.


A l’issue de cette période de forte mobilisation des premiers noyaux militants, puis des partenaires institutionnels intéressés par cette innovation sociale, le mouvement de l’Habitat Participatif est confronté aujourd’hui au défi de l’élargissement des expérimentations au plus grand nombre possible. Les principaux enjeux sont aujourd’hui partagés par les différents acteurs investis sur ce champ. La Coordin’action souhaite prendra sa part des chantiers listés ci-après.

Faire connaître l’Habitat Participatif

L’Habitat Participatif regroupe une diversité de démarches, pour aider les personnes qui s’intéressent à ces sujets à se repérer dans les différents types d’initiative, il est nécessaire de mieux communiquer sur le sujet.

Tous les supports sont à mobiliser : le livre, Internet, la vidéo, les visites de terrain, les évènements nationaux, les conférences, les médias… Depuis une ou deux années, un nombre croissant de publications traite du sujet, mais il y a encore beaucoup à faire dans le domaine.
Le relais privilégié de la communication grand public reste aussi l’action quotidienne des associations dans les régions. Leurs actions de communication doivent donc être soutenues et facilitées par la mise en réseau.

Intégrer l'habitat participatif dans les pratiques d’urbanisme

Si le nombre de citoyens s’intéressant à ces démarches est appelé à augmenter sensiblement, il faudra que l’Habitat Participatif puisse proposer un volume significatif de projets. Ce point est crucial et suppose que les collectivités territoriales réservent une partie conséquente des terrains à bâtir ou du parc de logement à rénover pour développer des projets d’Habitat Participatif.

Le travail est déjà en cours dans certaines collectivités qui ont mis en place les premiers appels à projet, mais beaucoup reste à faire pour que toute opération d’urbanisme intègre une part d’Habitat Participatif au même titre qu’elle présente un panachage de logement en accession à la propriété et de logement locatif sociaux.

Les relais de cette évolution sont les services d’urbanisme des collectivités, les aménageurs publics et privés, ainsi que les architectes et urbanistes privés concevant les plans d’urbanisme.
Pour familiariser les professionnels avec les démarches d’Habitat Participatif, il est possible de proposer des formations, des colloques, des voyages d’études. Ce travail est déjà mené par différentes structures, mais il doit être démultiplié. Il devra mettre en avant les avantages de l’Habitat Participatif dans le développement des projets urbains tout en expliquant clairement les obstacles à surmonter pour réussir ces projets.

Lever les freins juridiques et financiers à la mise en œuvre des projets

La loi propose de nouveaux cadres, mais beaucoup reste à faire pour consolider juridiquement les démarches des groupes. Des décrets d’application sont attendus pour préciser certains points de la loi. La rédaction de ces décrets mobilisera encore l’ensemble des acteurs nationaux en lien avec le ministère du logement.

Pour faciliter l’application de la loi, une rédaction de statuts type et l’information des notaires et des banquiers sera nécessaire dans les prochaines années pour éviter les erreurs ou les blocages dans les montages proposés aux groupes. Etant donné les difficultés d’accès au crédit, un travail de fond est à mener avec les banques pour les convaincre de soutenir ces initiatives, en les aidant à mieux cerner les risques des projets et les garanties qui peuvent couvrir ces risques.

Former les acteurs à ces nouvelles approches et les mettre en réseau

Pour dépasser les quelques expériences pilotes sans pour autant standardiser les opérations, il est nécessaire de former aux spécificités de l’Habitat Participatif les accompagnateurs des groupes et l’ensemble de la filière des professionnels qui interviennent dans la réussite d’une opération.

Le dialogue est déjà largement engagé entre les associations et les accompagnateurs spécialisés dans le domaine. Des formations ponctuelles sont organisées à un niveau national, mais elles s’adressent généralement à un public déjà très spécialisé. Des modules de formation devraient être développés avec les écoles d’architecture, les écoles de notariats, ainsi que dans le domaine de l’économie sociale et solidaire pour que l’Habitat participatif soit abordé dès les formations initiales.

 


[1] Les rencontres nationales se sont tenues : à Lyon (2006), à Toulouse(2007), à Bordeaux (2008), à Nantes (2009), à Strasbourg (2010) et à Grenoble (novembre 2012).

[2] http://www.strasbourg.eu/developpement-rayonnement/urbanisme-logement-amenagement/projets-urbains/autopromotion-habitat-participatif/reseau-national-collectivite-habitat-participatif

Voir aussi
Définitions

LES PROJETS ACCOMPAGNES PAR REGAIN